부동산 거래는 인생에서 몇 안 되는 고액 거래 중 하나인만큼 사전에 꼼꼼히 확인해야 할 사항이 많은데요.
특히 등기부등본, 권리관계, 계약 상대방, 공인중개사 등록 여부, 잔금 및 이전 절차는 반드시 체크해야 할 항목이에요.
한 번의 방심으로 수천만 원의 피해를 입는 사례도 많기 때문에, 오늘은 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 5가지를 구체적으로 안내드릴게요.
1. 등기부등본 확인은 기본
가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 이 문서는 해당 부동산의 소유자 정보, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계가 모두 기록되어 있어요.
- 소유자와 매도인이 동일한지 확인
- 근저당, 가압류, 가등기 등 존재 여부
- 대지권 비율 및 구조(집합건물일 경우)
등기부등본은 대법원 인터넷등기소 또는 정부 24에서 1,000원 내외로 열람할 수 있습니다.
2. 권리관계에 이상이 있는지 분석
겉으로는 깨끗해 보여도, 실질적인 권리관계가 복잡한 경우가 많아요. 특히 아래 사항은 매우 중요하니, 꼭 확인해 주세요.
- 선순위 전세권이 있는 경우, 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있습니다.
- 근저당권이 설정되어 있다면 채권자가 경매를 청구할 가능성도 있습니다.
- 가처분, 가압류가 있다면 해당 부동산은 매도 자체가 어려울 수 있습니다.
이러한 권리관계는 계약 전 미리 확인하고, 말소 조건 등을 계약서에 명시하는 것이 안전합니다.
3. 실제 소유자 또는 정당한 대리인과 계약
계약 상대방이 부동산의 실소유자가 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 위임 계약 시에는 아래 서류를 요구하세요.
- 인감증명서 – 위임장에 날인된 인감이 진짜임을 증명, 확인받아야 합니다.
- 위임장 – 매매 행위의 위임 범위가 명확히 적혀 있어야 합니다.
예시: 부동산 매매 계약 체결, 계약금 지급 및 수령 잔금 지급, 등기 서류 제출
등 , “대리인이 이 부동산을 사고팔 수 있다”라는 구체적으로 내용이 적혀 있어야 해요.
가족 간 계약이라도 명확한 위임 없이 체결되면 무효가 되거나 분쟁의 소지가 커질 수 있으니 이 부분은 정확히 확인해야 합니다.
4. 중개사 등록 여부 및 개업 여부 확인
공인중개사를 통한 거래라고 해서 모두 안심할 수 있는 건 아닙니다. 무등록 중개인, 유사 사무소, 명의대여 등도 여전히 존재합니다.
중개사무소 등록증을 확인하고, 한국공인중개사협회 또는 각 지자체 홈페이지에서 등록 여부를 조회하세요.
정식 등록된 중개사가 아닐 시에 , 사고 시 책임을 묻기 어려우며 피해를 고스란히 감수해야 할 수 있어요.
그리고 정해진 절차를 따르지 않은 , 주먹 구구식의 중개사는 꼭 피하세요. 저도 엄청 고생한 적이 있습니다.
중개보수 (수수료) 확인도 중요합니다. 법정 중개보수 표준요율을 확인하셔서 초과되는 비용은 없는지 미리 확인하세요.
(2025년 기준): 매매 6억 원 초과 시 0.4%, 전세 3억 원 초과 시 0.3% 등 (금액 구간별 요율 상이, 시도 조례 확인 필수)
5. 잔금일과 소유권 이전 일정 명시
부동산 매매계약서에는 중도금 및 잔금 일정, 소유권 이전 등기일이 구체적으로 명시되어야 합니다.
전세 또는 매매 모두 계약 이후 잔금일에 등기이전 + 열쇠 인수 + 관리비 정산까지 동시에 이뤄지는 경우가 많아, 꼼꼼한 일정 관리가 필요합니다.
또한, 중도금 대출 예정이 있다면 은행 심사 조건, 등기 조건, 감정평가 등을 미리 확인하여 잔금일에 문제가 없도록 준비해야 합니다. 1-2달 전부터 미리 준비하시길 권해드려요.
혹 주택담보대출을 활용할 경우, 잔금일 전에 대출 승인이 안 되면 계약금 손해를 볼 수 있으니 특약으로 리스크를 줄일 수 있어요.
예시 : 잔금 대출 미승인 시 계약 해제 가능하며, 계약금은 반환됩니다. (단, 이 특약은 매도인이 거부할 수도 있으니 잘 조율해야 합니다.)
* 그리고 한 가지 더, 저도
부분을 계약서에 명시했는데도 매도자 분과 연락이 닿지 않아 제가 수리비용을 부담했던 적이 있어요.
신축이 아닌 5-6년 이상된 구축 아파트를 매수 시에는 보일러나 누수 문제가 있을 수 있어, 꼭 체크해 주세요.
- 부동산 하자 책임 범위 확인
- 예시 :매도인은 통상 잔금일로부터 6개월 이내 하자에 대한 책임을 지게 됩니다. (민법상 6개월)
- 누수, 누전, 보일러 고장, 구조 문제 등이 해당, 계약서 특약란에 "잔금일 기준 6개월 이내 발생한 주요 하자에 대해 매도인이 보수 비용을 책임진다" 명시하는 것이 좋아요. 실행되지 않을 경우의 조치도 중개사 분과 상의 하여 미리 고지하면 좋을 것 같습니다.
마무리
소개한 5가지 항목은 부동산 거래의 최소한의 안전장치입니다. 5가지를 체크리스트로 활용하셔서 ,
등기부등본, 권리관계, 소유자 확인, 중개사 등록 여부, 잔금 절차를 모두 검토한 뒤, 불확실한 점은 전문가의 자문을 받아
안전하고, 만족스러운 거래되세요.!
*출처 및 참고자료
대법원 인터넷등기소
정부 24
한국공인중개사협회
서울시 부동산정보광장
한국부동산원 「부동산 계약 가이드」