허위·미끼 매물과 실제 급매를 가르는 눈이 없으면 시간과 비용을 낭비하기 쉽습니다. 2025년 시장에서 진짜 급매를 골라내는 기준, 좋은 매물받는 방법을 정리해보았습니다 그리고 맨 아래에는 급 매물 계약시에 바로 적용할 수 있는 실전 체크리스트도 있으니 끝까지 봐주세요 . !
1) 허위매물부터 거르기
- 존재 확인: 현장 사진·영상 요청(동·호수 가림 없는 실사), 동일 단지 유사 매물과 사진 비교. “방금 나갔다” 멘트 반복 시 의심하세요 존재하지 않는 상품일수 있습니다.
- 소유 확인: 등기부등본(을구·갑구)로 소유자 일치 여부 확인. 중개업소 명의와 소유자 불일치 시 위임장·신분증 사본 요청하세요.
- 권리 확인: 근저당·가압류·가처분 여부, 전세 보증금 인수 조건(대항력·확정일자) 체크. 전세금이 매매가의 70% 이상이면 리스크 검토하세요.
- 가격 검증: 최근 3개월 실거래가와 비교해 층·향·리모델링·세대 라인을 맞춘 동형 비교가 기본. 20~30% 이상 저가 표시는 미끼 가능성 큽니다.
전화 응대 체크: 최초 문의에 “오늘 계약 가능하면 추가 할인” “지금 계약금 송금” 등 과도한 압박은 레드 플래그. 일정·서류 검증 선행이 원칙입니다.
2) 시세 비교로 ‘진짜 급매’ 판별
실거래를 기반으로 판단
- 동일 단지·동일 평형 비교: 비교 대상은 반드시 같은 단지의 같은 평형이어야 합니다. 가능하다면 동일 라인, 인접 층수(±2층)까지 범위를 좁혀 비교해 봅니다
- 최근 거래 기준: 최근 3개월 실거래가를 기준으로 시세를 확인하고. 거래가 없으면 6개월까지 , 급락기에는 직전 하락 거래, 상승기에는 직전 상승 거래를 기준으로 봅니다
- 조건 보정: 확장형·올수리된 매물은 가격에 +2~7%를 보수적으로 더하고, 저층이나 탑층은 −1~4%, 조망이 좋은 매물은 +1~5% 정도를 반영해 시세를 조정합니다.
- 판별 기준: 동형 조건에서 실거래가 대비 가격 차이를 보면 매물 상태를 판단할 수 있습니다.
- −3~5%: 협상형 급매
- −5~8%: 시장성 급매
- −10% 이상: 고위험·고기회 급매 (권리 문제나 자금 리스크를 꼼꼼히 점검 필요)
즉, 단순히 '싸다/비싸다'를 감으로 느끼는 것이 아니라, 동일 조건 기준으로 실제 거래 데이터와 현장 상황을 보정해 객관적으로 판단하는 것이 핵심입니다.
3) 매도자 사정 파악 후 계약 여부 결정
- 만기·이사 일정: 전세 만기, 대출 만기, 신규 입주 잔금일 등 데드라인이 명확하면 추가 협상 여지가 올라갑니다.
- 세금 이슈: 종부세 부과 기준일(6월 1일 보유)과 양도세 비과세·장특공제 충족 시기 전후로 급매 출현. 연내 처분 목적이면 빠른 잔금일로 협상하기 좋습니다.
- 계약 선호: “당일 계약금” “빠른 잔금”을 요구하면 대출 승인·자금 증빙을 먼저 제시해 신뢰 확보 하면서 가격 협상력 에서 좋은 위치를 잡을수 있습니다.
협상 키워드: 빠른 입금, 특약 간소화, 수리·하자 책임 범위 명확화(잔금 전 하자 발견 시 보수 또는 금액 공제)
📊 사례로 보는 급매 판단 (실전 예시)
사례｜동일 단지 84㎡ 최근 실거래는 8억 원 (중층/일반형)입니다.
- 대상 매물: 7.4억 원 (중층/올수리, 근저당 1.5억 존재)
- 올수리 비용: 약 2,400만 원 소요
- 근저당: 말소 조건 OK
➡️ 조건반영시 가치는 약 8.0억 ±α로 평가됩니다.
따라서 7.4억 제시는 최근 실거래 대비 약 -7.5% 수준으로, 급매 구간에 해당합니다.
권리관계에 이상이 없고, 매도인의 자금 일정이 급하다면 보통 1-2%는 추가 협상 도 가능해요
🔎 급매 판별 가이드 — 4단계 체크
1.동일 단지·동일 평형 비교
비교 대상은 반드시 같은 단지의 동일 평형이어야 합니다. 가능하다면 동일 라인, 인접 층수(±2층)까지 범위를 좁혀 비교하면 더 정확합니다.
2.최근 거래 기준
최근 3개월 실거래가를 기준으로 시세를 확인하세요. 거래가 없을 경우 6개월까지 확장할 수 있습니다.
- 급락기: 직전 하락 거래 기준 - 상승기: 직전 상승 거래 기준
3.가격 조정
- 확장형·올수리 매물 → +2~7% 조정
- 저층·탑층 매물 → −1~4% 조정
- 조망이 좋은 매물 → +1~5% 조정
※ 보수적으로 적용하는 것이 안전합니다.
4.판별 기준
동일 조건 대비 실거래가와의 가격 차이로 급매 여부를 판별합니다:
- −3~5%: 협상형 급매
- −5~8%: 시장성 급매
- −10% 이상: 고위험·고기회 급매
(권리 문제·자금 리스크를 꼼꼼히 점검 필요)
🔎 급매 판단 포인트 정리
- 최근 동일 단지·평형 실거래가 대비 할인율 확인 (통상 -5% 이상이면 급매 가능성이 높아요)
- 올수리 여부·보수 비용을 감안해 실질가치 재산정
- 근저당·가압류 등 권리관계 정리 조건 확인
- 매도인 자금 사정 → 시급성 클수록 협상 폭 넓어짐
TIP｜실거래 데이터 + 보수비용 + 권리조건 세 가지를 종합하면, ‘급매인지 아닌지’를 객관적으로 판단할 수 있습니다.
주의점
- 권리 하자: 소액임차인의 보증금 인수, 유치권 주장, 무허가 증축 등 저렴한 가격보다 안전이 우선입니다
- 자금 일정: 급매는 속도전이지만, 대출 승인·계약금·잔금 타이밍이 한 박자라도 어긋나면 위약금 리스크가 있으니 자금일정을 확인해야 합니다.
- 미래 수요: 학군·역세권·대단지 같은 요소가 있어야 향후 시세 안정성이 높습니다.
🏠 부동산에게 좋은 매물을 먼저 받는 방법
- 한 곳과 깊게, 꾸준히 – 단골 중개사를 정해 주 1회 안부/요청을 고정 루틴화하세요. “실제 거래 의사가 있는 고객”이라는 인식을 심는 것이 좋습니다.
- 조건은 구체적으로 – 지역(동/단지), 평형, 예산 상한, 거래 목적(실거주/투자), 입주 가능 시점을 명확히 전달하세요.
- 자금 준비를 증빙 – 잔액증명/대출사전심사(사전승인서) 등 바로 계약 가능한 상태임을 보여주면 고객중 우선순위가 상승합니다.
- 빠른 뷰·빠른 OK – 현장 확인은 빠른시간 내, 마음에 들면 가계약금까지 즉시 가능하다고 밝혀 속도를 보장하세요.
- 실거래 이력 만들기 – 소액 전·월세/매매라도 한두 번 체결 경험이 있으면 “확실한 고객”으로 분류됩니다.
- 예의 있는 협상 – 무리한 저가 요구보다 근거 제시(시세/실거래)와 빠른 진행을 거래 조건으로 제안하면 정보의 질이 좋아집니다.
- 선호 리스트 공유 – “A단지 59, B단지 84, C단지 74”처럼 우선순위 3~5개를 전달하면 중개사가 선별/즉시 매칭하기 쉽습니다.
- 피드백 루프 – 맞지 않는 매물을 받았을 때도 간단히 이유를 피드백하면 이후 추천 정확도가 올라갑니다.
- 연락 채널 정리 – 전화·문자·메신저 중 빠른채널을 정하고 빠르게 답하세요.
💬 중개사에게 보내는 1분 템플릿
[급매 알림 요청]
지역: ○○동(△△단지 우선)
평형: 전용 59~84
예산: 매매 최대 ○○억 (대출 사전승인 완료)
용도: 실거주 / 입주 시점: ○월 내
특이: 저층 소음 민감, 관리상태 양호 선호
진행: 오늘·내일 바로 현장 확인/가계약 가능
✅ 급매물 계약전 실전 체크리스트
- 📸 매물 현장 자료 – 사진이나 영상 받을 때, 꼭 동·호수까지 확인되게 받아두세요.
- 📑 등기부등본 최신본 – 발급일자가 최근인지 확인하고 원본으로 받아두는 게 안전합니다.
- 📝 권리관계 – 근저당, 가압류, 가처분이 있는지 살펴보고, 말소 조건까지 체크하세요.
- 👥 임차인 여부 – 세입자가 있으면 대항력, 확정일자, 전입일까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 💰 관리비·장충금 – 관리비가 밀려 있거나 장기수선충당금 상황은 꼭 확인하세요.
- 📊 실거래가 비교 – 최근 3개월 같은 평형 거래가를 표로 정리해두면 감이 빨리 옵니다.
- 🏢 보정치 반영 – 층수, 향, 올수리 여부에 따라 실제 가치를 다시 계산해보세요.
- 🔧 하자 점검 – 누수나 결로, 소음 같은 문제는 직접 보고 특약으로 수리 책임을 명시하세요.
- 🏦 자금 계획 – 대출 한도와 금리, 중도상환수수료까지 미리 계산해두면 당황하지 않습니다.
- 🧾 세금·비용 – 취득세, 등기비, 인지세 등 총 비용을 합산해서 실제 지출 규모를 파악하세요.
- 📅 계약 일정 – 계약금, 중도금, 잔금 일정이 매도자 일정과 잘 맞는지 꼭 확인하세요.
- ✍️ 계약서 특약 – 혹시 모를 허위나 중대한 하자가 생겼을 때, 위약 조항을 미리 넣어두면 안전합니다.
👉 이 12가지만 체크하면 급매라도 ‘싸고 안전한 거래’를 할 수 있습니다. 저도 실제 계약할 때 항상 메모해 두는 내용이에요.
당장 매매 계획이 있지 않으시더라도 부동산 공부를 미리 해 놓으신다면 꼭 필요한 시기에 큰 도움이 되실거에요.
저도 경험해 보아서 말씀드려요.
도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
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출처
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (최근 거래가 확인)
- 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 (시장 국면 참고)
- 대법원 인터넷등기소 (등기부등본 발급·권리관계 확인)
- 각 지자체 부동산 중개사무소 현장 인터뷰·시세 브리핑