집을 상속받으면 먼저 상속세 신고, 취득세 납부, 재산세 정리 같은 기본 절차를 진행해야 합니다. 그다음 이 집을 매도할 때는 양도소득세가 발생하는지, 또는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 이때 중요한 것은 상속특례규정과 보유, 거주 기간을 합쳐 계산하는 규정이에요.
상속주택 취득 시 기본 세금 항목
- 취득세: 상속으로 인한 취득은 일반적으로 0.8% 수준(지자체별 차이 가능)로 과세됩니다. 다만 과거 보유 기간이나 조건에 따라 예외가 발생할 수 있으니 확인 필요.
- 상속세: 사망일 기준 피상속인의 재산을 산정해 과세표준을 계산합니다. 신고·납부 기한은 기본 6개월입니다(연장신청 가능).
- 재산세: 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로 상속 개시일에 따라 과세 대상자와 납부 책임이 달라질 수 있습니다.
상속세 신고와 주요 공제
상속세는 복잡한 계산이 수반되므로 다음 주요 공제를 먼저 확인하세요.
- 기본공제: 상속인 1인당 1억 원(피상속인 사망 당시 법정 상속인 수에 따라 달라짐)
- 배우자 공제: 배우자의 상속분에 대해서는 일정 한도 내에서 공제가 큽니다. 배우자 거주기간과 공동소유 여부에 따라 혜택 범위가 달라집니다.
- 일시적 1세대 1주택 비과세 관련: 상속 주택의 경우 피상속인의 보유기간·거주기간을 상속인이 합산해 비과세 판단에 활용할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 특례(중요)
피상속인의 보유·거주기간을 상속인이 이어서 합산 계산할 수 있습니다. 예를 들어 부모가 10년간 보유·거주한 1 주택을 자녀가 상속받아 일정 기간(통상 2년 이상) 추가 거주하면 양도 시 1세대 1 주택 비과세가 적용될 가능성이 큽니다.
적용 요건
- 피상속인이 1주택을 보유·거주하고 있었을 것
- 상속인이 해당 주택을 상속받아 일정 기간(법령상 요건) 보유·거주할 것
- 상속 전후 다른 주택 보유 여부에 따라 적용 여부가 달라질 수 있음
매도 시 미리 알아볼 사항(주의사항)
상속주택을 매도할 때는 다음 사항들을 꼼꼼히 점검하세요.
- 취득가액 : 상속주택의 취득가액은 원칙적으로 피상속인의 취득가액으로 계산합니다. 다만, 상속 개시일 현재 시가로 재평가되는 경우가 있어 검토가 필요합니다. 따라서 실제 매도 시점의 세금 부담은 상속세와 양도세를 함께 고려하여 판단해야 합니다.
- 보유기간 합산: 비과세 적용을 위해서는 피상속인의 보유기간을 상속인이 합산할수 있는지를 확인하세요. 보유기간 합산은 비과세 혜택에서 매우 큰 비중을 차지합니다.
- 다주택자 전환 리스크: 상속 후 상속인이 이미 주택을 보유하고 있으면 다주택자가 되어 양도세 중과 대상이 될 수 있으니, 이 경우 절세를 위해 분할 매도, 양도시기 조정, 또는 비과세 요건 충족(거주기간 확보) 전략을 검토해야 합니다.
- 상속세와 양도세 중복 대비: 상속세를 납부한 후 같은 주택에 양도세가 과세될 때, 상속세액의 일부를 양도소득세 계산 시 공제받을 수 있는 규정(상속세액 공제)이 적용되는지 검토해야 합니다.
사례
사례: 자녀는 이미 오피스텔을 1채소유하고 있는 상태로, 부모가 12년 보유하던 주택을 상속받았다.
- 문제: 자녀가 상속받으면 법적으로 2주택 소유가 되어 양도세 중과 가능성이 있음
- 대응 전략: 상속주택을 먼저 2년이상 실거주 한 뒤 ( 부모의 보유기간 합산 규정을 활용 )거주요건을 충족해서 매도하거나, 기존 보유 오피스텔을 먼저 매도해 1주택 상태로 만든 뒤 상속주택을 처분하는 방법을 검토한다.
상속세와 양도세, 둘 다 내야 하나요?
상속세와 양도소득세는 시점이 다르기 때문에 둘 다 부과될 수 있습니다. 상속세는 사망 시점에 재산을 물려받을 때, 양도소득세는 그 재산을 나중에 팔 때 부과됩니다.
중복과세처럼 느껴지지만.
- 상속받을 때 이미 상속세를 냈더라도, 이후 집을 팔아 차익이 발생하면 양도소득세를 내야 합니다.
- 상속주택이 비과세 요건을 못 갖추면 양도세 부담이 커질 수 있습니다(예: 다주택 전환 등).
다행히 완전한 이중과세는 아닙니다.
상속세 신고 시 향후 양도에 따른 세액을 고려하거나, 상속세를 낸 부분을 양도세 계산에 반영해 세액을 조정할 수 있는 규정이 있어 이중과세를 완화할 수 있습니다. 다만 적용 방식은 사례마다 달라서, 단순 계산으로 판단하기는 어렵기 때문에 아래를 주의하면 절세에 유리할 수 있습니다.
- 상속 신고 전 향후 매도 계획을 미리 세워두세요 (보유할것인지, 즉시 처분할 것인지).
- 상속세와 양도세를 함께 고려한 절세 시나리오을 세무사와 상담하세요.
- 피상속인의 취득가액, 보유기간, 감정자료 등 증빙을 잘 모아두세요.
요약: 상속세와 양도세는 각각 따로 과세되지만, 제도적으로 부담을 조정하는 장치가 있으니 구체적인 세액 산정은 전문가와 상의하시는 것이 안전합니다.
* 체크리스트
- 상속 개시일과 상속인 현황 확인
- 상속세 신고(기한 내) 및 취득세 신고/납부
- 피상속인의 취득가액·보유·거주기간 자료 확보
- 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 가능성 검토
- 세무사 상담을 통한 절세 시나리오 수립
FAQ
Q. 상속받은 집을 바로 팔아도 되나요?
A. 바로 팔 수는 있지만, 비과세 요건이 가능한지 세무사와 상담해 최적의 처분 시기를 결정하세요.
Q. 상속세 납부가 어렵다면?
A. 상속세는 현금으로 즉시 납부가 원칙이나, 금융기관 대출이나 연부연납(분할납부) 제도를 활용할 수 있습니다. 다만 연부연납 시 이자와 담보 요구 등이 발생할 수 있습니다.
맺음말
상속주택은 세무·법률적으로 복잡한 측면이 많기때문에 초기 신고 절차를 정확히 밟고, 위의 체크리스트를 참고하셔서, 타이밍을 전략적으로 계획하면 높은 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 실무에서는 반드시 세무사 또는 변호사 상담을 권합니다.