전세 제도는 한 최근 몇 년간 깡통전세, 이중계약, 신탁 등기를 이용한 사기등 복잡하고 지능적인 전세사기 사건이 급증하며 심각한 사회적 문제로 대두되었습니다. 특히 정보에 취약한 사회 초년생, 신혼부부, 청년층이 주요 피해자로 부각되면서 계약 전 철저한 예방만이 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 유일한 길이 되었습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 반드시 확인해야 할 *전세사기 예방 체크리스트 7가지*를 상세히 정리해 드립니다.
1. 등기부등본 확인 (소유자, 채권 관계확인)
계약의 첫 단추는 해당 주택의 권리 관계를 명시하는 *등기부등본* 확인입니다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 그리고 주택에 빚이 얼마나 설정되어 있는지 파악해야 합니다. 임대차 사기에서는 위조된 위임장으로 계약을 체결하는 사례가 많으므로, 중개사가 제공한 서류뿐만 아니라 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/index.jsp)에서 당일 발급된 최신본을 직접 확인하는 것이 필수입니다.
등기부등본 '갑'구와 '을'구 완벽 분석
- 갑구(소유권): 계약 당사자가 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 만약 가압류, 가처분, 가등기, 압류 등이 설정되어 있다면 해당 주택은 추후 복잡한 소송에 휘말릴 가능성이 매우 높으므로 무조건 계약을 피해야 합니다.
- 을구(소유권 외 권리): 근저당권 설정 여부를 확인합니다. 근저당권은 채권최고액이 실제 대출금보다 약 120%~130% 높게 잡히므로, 이 채권최고액을 기준으로 보증금의 안전 범위를 계산해야 합니다.
- 신탁 등기 주의: 최근 사기 수법 중 하나는 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 임대인(위탁자)이 임의로 계약을 진행하는 경우입니다. 신탁 등기가 되어 있다면, 임대차 계약 시 반드시 신탁회사의 동의서 또는 위임장이 필요합니다. 동의 없이 체결된 계약은 법적 효력이 무효에 가까우므로, 반드시 신탁 원부를 확인하고 신탁사의 동의 여부를 확인해야 합니다.
보증금의 안전 마지노선은 (매매 시세 - 채권최고액)에서 최소 20%의 안전 버퍼를 제외한 금액입니다. 일반적으로 (매매가 - 채권최고액) 보다 보증금이 적어야 경매 시 최악의 경우에도 보증금을 회수할 가능성이 높습니다.
2. 전세가율 vs 시세 비교 ('깡통전세'와 '동시 진행 계약' 위험)
*깡통전세*는 보증금이 주택 매매가와 비슷하거나 더 높아져, 집값이 조금만 하락해도 보증금 전액 반환이 어려워지는 상황을 의미합니다. 전세가율(보증금 / 매매 시세)이 80% 이상일 경우 고위험 신호로 간주됩니다.
- 시세 비교 필수: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB시세, 부동산테크 등 신뢰할 수 있는 플랫폼에서 인근 주택의 실거래가와 전세가를 반드시 비교해야 합니다.
- 신축 빌라/오피스텔 특이점: 특히 분양과 동시에 전세 계약이 이루어지는 신축 빌라/오피스텔은 시세가 불명확하거나 고의로 부풀려지는 경우가 많습니다. 분양가와 전세가가 거의 동일한 동시 진행 계약은 전형적인 사기 유형이므로, 전문 감정평가를 통해 객관적인 시세를 확인하거나 계약을 재고해야 합니다.
예시: 인천의 한 빌라를 3억 원에 매매하며 전세 2.9억 원으로 계약했는데, 추후 집값이 2.5억 원으로 하락했다면, 집주인이 대출이 없더라도 세입자는 보증금 4천만 원을 잃게 될 수 있습니다. 집주인은 경매를 포기할 가능성이 높고, 세입자는 보증금을 회수하기 위해 수년간 소송에 휘말릴 수 있습니다.
3. 전입신고와 확정일자 (대항력과 우선변제권 확보)
계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것은 세입자의 생명줄과 같습니다. 이 두 가지 절차를 통해 세입자는 주택 임대차보호법의 보호를 받게 됩니다.
- 대항력 (전입신고): 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 제3자(새로운 집주인이나 경매 낙찰자)에게 임대차 계약의 권리를 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다.
- 우선변제권 (확정일자): 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
- 순위의 중요성: 잔금을 치른 당일 근저당권 설정이 동시에 진행되는 경우가 많습니다. 근저당권은 등기 당일 효력이 발생하지만, 전입신고에 의한 대항력은 다음 날 0시에 발생하므로, 집주인의 대출 실행 시점을 반드시 확인하여 전입신고보다 선순위 근저당이 잡히지 않도록 주의해야 합니다.
4. 집주인 재정상태 및 세금 체납 확인
집주인의 세금 체납은 보증금 회수에 치명적인 위험 요소입니다. 국가 또는 지방자치단체는 집주인의 세금 체납액에 대해 세입자의 보증금보다 우선하여 변제권을 행사할 수 있기 때문입니다.
- 세금 체납 확인: 계약 시 집주인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구해야 합니다. 2023년 4월부터는 임차인의 동의만 있으면 임대인의 체납액을 열람할 수 있는 제도가 시행 중입니다.
- 임차인 열람권 활용: 계약 체결일 이후 임대인의 동의 없이도 미납 세액을 확인할 수 있는 제도를 적극 활용하여, 잔금일 전 반드시 체납 여부를 확인해야 합니다.
사례: 2024년 부산에서 발생한 대규모 전세사건에서, 세금 체납으로 압류된 다수 주택의 세입자들이 보증금 회수 순위에서 밀려 큰 손실을 입었습니다.
5. 전세보증금 반환보증보험 (가장 확실한 안전장치)
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험기관이 대신 지급해 주는 가장 확실한 안전장치입니다.
- 가입 요건 확인 (2025년 기준): 2025년 현재, 깡통전세 위험 증가에 따라 보증보험 가입 기준이 더욱 강화되었습니다. 특히 빌라, 다세대주택의 경우 공시가격의 126%(종전 150%)를 적용하며, 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 주택 가격의 일정 비율을 넘어서면 가입이 거절될 수 있습니다.
- 임대인 동의 불필요: 집주인이 동의하지 않아도 가입 가능한 상품이 있으므로, 계약 직후 가입 가능 여부와 비용을 확인하여 즉시 신청하는 것이 중요합니다. 보증료가 다소 부담되더라도, 보증금을 지키는 최소한의 비용이라 생각해야 합니다.
6. 계약서 특약 명시를 통한 법적 방어
계약서의 일반 조항 외에 *특약 사항*을 통해 임차인의 권리를 최대한 보호해야 합니다. 특약은 법적 분쟁 발생 시 임차인에게 유리한 증거로 작용할 수 있습니다.
- 선순위 유지 특약: "임대인은 잔금일 다음날 오전 0시까지 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받기 전까지, 해당 주택에 근저당권 등 어떠한 담보권도 설정하지 않는다. 이를 위반 시 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환받는다."를 명시해야 합니다.
- 위반 건축물 고지 특약: "임대인은 계약 시점까지 발생한 모든 위반 건축물에 대한 이행강제금 및 행정 처분에 대한 책임을 진다."는 내용을 명시하여 추후 발생할 수 있는 문제에 대비합니다.
- 보증보험 가입 특약: "본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 전제하며, 임대인의 귀책사유로 인해 보증 가입이 불가능할 경우 본 계약은 즉시 해제된다."는 내용을 넣는 것이 안전합니다.
7. 간단한 추가 체크포인트 및 정부 지원 활용
- 건축물대장 확인: 위반 건축물, 무단 증축 여부를 확인합니다. 위반 건축물은 보증보험 가입이 거절되고 향후 재산권 행사에 제약이 생길 수 있습니다.
- 중개업소 등록 확인: 국토교통부 자격조회 시스템을 활용하여 중개업소가 정식 등록되었는지 확인합니다.
- 계약금 계좌이체 원칙: 모든 거래금액(계약금, 잔금)은 현금 거래를 피하고 반드시 소유자 명의의 계좌로 이체하여 거래 내역을 확실히 남겨야 합니다.
- 청년·신혼부부 지원 활용: 청년·신혼부부 등 주요 피해 계층은 정부의 전세사기 전담 상담센터, 무료 법률 구조 서비스 등을 적극 활용하여 계약 전 전문가의 조언을 구하고 위험을 더욱 낮출 수 있습니다.
- 임차권등기명령 활용: 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못했을 경우, 소송 전에도 임차권등기명령을 통해 주택을 비우고 이사 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
✅ 핵심 체크리스트 요약
- 등기부등본 확인: 소유자 일치, '갑'구 안전 확인, '을'구 채권최고액 확인 (신탁 등기 특히 주의).
- 전세가율 분석: 시세 대비 80% 이상은 고위험, 신축 빌라는 감정평가 필수.
- 법적 보호막: 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 받기. 효력은 '다음 날 0시'임을 명심.
- 집주인 재정: 국세 및 지방세 완납증명서 요구 (세금 체납 우선 변제 주의).
- 보증보험 가입: HUG/SGI서울보증 가입 가능 여부 확인 및 즉시 신청.
- 특약 명시: 잔금일 후 근저당 설정 금지, 보증보험 가입 불가 시 해제 조건 명시.
출처: 국토교통부 주택도시보증공사(HUG), 법무부, 대법원 인터넷등기소, 한국주택금융공사